Conflicten tussen huurders en verhuurders komen veelvuldig voor. Bijvoorbeeld over de huurprijs of over het onderhoud van de woning. Zo’n conflict kun je voorleggen aan de Huurcommissie, een onpartijdige organisatie die door de overheid is ingesteld.
De Huurcommissie buigt zich over geschillen tussen huurders en verhuurders. Een klein stukje geschiedenis geeft inzicht in het hoe en waarom van deze commissie.
De ontstaansgeschiedenis van de Huurcommissie
In de Eerste Wereldoorlog ontstond er een tekort aan woningen. Door gebrek aan materialen werden er weinig nieuwe huizen meer gebouwd. Het gevolg was dat de huren daardoor torenhoog waren. In 1917 kwam de Huurcommissiewet, waarmee de overheid de huurverhogingen wilde stoppen. Lokale huurcommissies moesten beoordelen of een huurverhoging terecht was. Na de Tweede Wereldoorlog was er eveneens woningnood en ook toen stegen de huren. De Huurwet van 1951 bood huurders bescherming tegen een (te) hoge huurprijs. 59 regionale huuradviescommissies die hoorden bij de lokale rechtbanken moesten bekijken of verhuurders zich aan deze wet hielden. In 2010 kwam er uiteindelijk één landelijke Huurcommissie.
Aanvankelijk moesten de huurcommissies dus vooral toezien op de hoogte van de huren en dat is nog steeds een belangrijke taak van de Huurcommissie. Maar inmiddels gaat het ook om andere dingen, zoals servicekosten, huurverhoging, onderhoud en woningverbetering.
Voor wie kan de Huurcommissie iets betekenen?
De Huurcommissie is er voor:
- Huurders en verhuurders van sociale huurwoningen: zelfstandige woningen, kamers (onzelfstandige woonruimte), woonwagens of woonwagenstandplaatsen.
- Huurders en verhuurders van woningen in de vrije sector
- Voor huurders met een tijdelijk huurcontract
- Huurdersorganisaties en bewonerscommissies
- Gemeenten
- Rechtbanken
De Huurcommissie is niet bedoeld voor:
- Meningsverschillen over de huur van woonboten, bedrijfsruimten of vakantiewoningen
- Vragen over bemiddelingskosten bij verhuur
- Vragen over het huurcontract
- Het aanvragen of wijzigen van de huurtoeslag
Goede voorlichting is belangrijk, deze krijg je via de huurcommissie
De Huurcommissie richt zich steeds meer op het voorkomen en helpen oplossen van meningsverschillen tussen huurders en verhuurders. Goede voorlichting is daarbij belangrijk. Komen huurder en verhuurder er toch niet uit, dan biedt de commissie hulp met onpartijdige informatie en bemiddeling. Als dat uiteindelijk ook niets oplevert, dan doet de Huurcommissie een uitspraak waar beide partijen zich aan moeten houden. Om tot een uitspraak te komen wordt het geschil getoetst aan de wetten en regelgeving. De uitspraak wordt gedaan door een zittingscommissie. Daarin zitten een voorzitter, aangewezen door de regering, en twee leden. De ene is benoemd (door het ministerie van Binnenlandse Zaken) op voordracht van huurdersorganisaties en de ander op voordracht van verhuurdersorganisaties.
Uitspraken van de Huurcommissie zijn bindend. De verhuurder en huurder zijn verplicht deze na te leven.
Huurprijs check door de huurcommissie
Om vast te stellen of je als huurder een redelijke huurprijs betaalt, kun je de huurprijscheck doen. De uitkomst van deze puntentelling, ook wel woningwaarderingsstelsel genoemd, bepaalt de maximale huurprijs van je woning of kamer. Ieder onderdeel van je woning krijgt punten zoals de grootte van alle kamers, de lengte van het aanrecht, keuken/toilet/wastafel/douche, de oppervlakte van de tuin en de WOZ-waarde. Omdat de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt van het puntensysteem, kan het lonen om bezwaar te maken tegen een hoge WOZ-waarde. Want hoe lager die waarde is, hoe minder punten en dus een lagere maximaal toegstane huurprijs.
Het woningwaarderingsstelsel geldt niet voor huurwoningen in de vrije sector. Sociale huurwoningen zijn goedkopere woningen, meestal eigendom van een woningcorporatie. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen. Zo mag je inkomen bijvoorbeeld niet te hoog zijn. Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarvoor geen huurregulerende bepalingen gelden. Je huurt dan een woning boven de sociale huurgrens en komt niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Hoe schakel je de Huurcommissie in?
Als je denkt dat je teveel huur betaalt en je komt er niet uit met de verhuurder, dan kun je de Huurcommissie inschakelen. Je start dan een procedure. Voor ieder onderwerp (huurprijs, onderhoud, servicekosten e.d.) is een apart formulier. Een procedure bij de Huurcommissie kost voor een huurder €25,00 en kan een aantal maanden duren.
Klachten over verhuurders meld je bij de huurcommissie
Door een wijziging van de wet heeft de Huurcommissie vanaf 2019 een breder takenpakket gekregen. Huurders kunnen er nu ook een klacht indienen over de gedragingen van de verhuurder. Wel moet je als huurder deze klacht eerst schriftelijk indienen bij de klachtencommissie van de verhuurder, in veel gevallen de woningcorporatie. Als die de klacht niet snel genoeg afhandelt of je bent niet tevreden over de uitkomst, dan kun je een klacht indienen bij de Huurcommissie.
De Huurcommissie bepaalt vervolgens of een klacht gegrond of ongegrond is, maar kan geen sancties opleggen of de verhuurder tot iets dwingen. Als deze zich niet aan de uitspraak van de Huurcommissie houdt, moet je naar de rechter. De Huurcommissie mag wel een uitspraak doen over de huurprijs doen en kan op verzoek van de huurder de huurprijs bijvoorbeeld tijdelijk verlagen als er gebreken zijn aan de woning.
Versnelde afhandeling om achterstanden op te lossen
Eind vorig jaar werd bekend dat de Huurcommissie een deel van de verzoeken schriftelijk gaat afhandelen. Dat heeft te maken met de enorme wachttijden. Eind 2020 was de werkvoorraad ruim tienduizend verzoeken.
Als er geen twijfel bestaat is een zitting niet nodig en dat spaart tijd. Huurder en verhuurder krijgen meteen een uitspraak. Zijn ze het daar niet mee eens, dan kunnen ze de Huurcommissie vragen om hun zaak opnieuw te bekijken.
Huurders in de vrije sector kunnen straks ook naar de Huurcommissie
De consumentenbescherming in de vrije sector is nu erg slecht geregeld. Zij kunnen met geschillen over de huurprijs, te hoge servicekosten en achterstallig onderhoud niet terecht bij de Huurcommissie, maar moeten naar de rechter. En dat is een grote stap. De Huurcommissie is veel laagdrempeliger.
Gelukkig kunnen huurders in de vrije sector vanaf dit jaar kunnen met een te hoge huurverhoging ook naar de Huurcommissie stappen. Er geldt voor het eerst een maximale huurverhoging voor de vrije sector, van inflatie plus één procent. Huurders die een te hoge huurverhoging krijgen en er met de verhuurder niet uit komen, kunnen dit dan voorleggen aan de Huurcommissie. Die doet vervolgens een bindende uitspraak. De Woonbond noemt dit een stap in de goede richting, maar vindt dat deze huurders – net als sociale huurders – ook bij slecht onderhoud en te hoge servicekosten naar de Huurcommissie zou moeten kunnen stappen. Hopelijk gaat een volgend kabinet de vrije sectorhuurders verder beschermen.
